問：我最近在東區買了一層公寓，才住了幾個月居然被樓下的鄰居告說我家漏水導致他家的牆壁及天花板裝潢均因滲水而損壞，要我賠償他的損失，請問我要怎麼處理？我真的要賠他嗎？

 

答：閩南語有句俚語說「當醫生怕治咳嗽，當水泥師傅則怕抓漏」，漏水的確是房屋常見且難處理的瑕疵，也常常會引起鄰居間的糾紛，尤其是公寓大廈的漏水最難處理。如果遇到房屋漏水的情況，首先要找出漏水的地方，確認漏水的位置究竟是在那個地方，因為漏水的位置會決定你是否具有修繕、管理及維護之義務，進而影響你有無賠償義務。

 

而公寓大廈的使用區分大概可以分成四大部份，第一是「專有部份」，也就是所有權歸你專有的部份，例如你的住家，其次是「共用部分」，也就是所有權歸全體住戶共有的部份，例如樓梯、大樓周圍牆面、主要樑柱或共同管線，第三是「約定專用部份」，也就是公用部份經住戶約定屬於你專用的部份，例如大廈外面的露台，第四則是「約定公用部份」，也就是屬於你專有部份但提供給所有住戶共同來使用，例如你將你的專有停車位提供給管委會設置停車場出入管理亭。

 

依照公寓大廈管理條例第十條規定，專有部分以及約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負責，並負擔費用。 另外共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，則由管理負責人或管理委員會負責，其維修費用則由管理基金支出或所有住戶按其所有權比例來支出。

 

因此，如果確認漏水位置是位於你的專有部分以或約定專用部分，那麼你就有修繕及維護漏水之義務，未盡維修義務導致鄰居受損，是要負損害賠償責任。反之，若漏水位置是位於共用部分或約定共用部分，那麼除非該漏水是因為你修繕或裝潢房屋故意或過失所造成，否則你不用負維修義務，當然就沒有賠償責任。

 

除此之外，如果確定漏水位置是在你的專有部份也就是房屋內，那麼漏水屬於房屋的瑕疵，你可以向前屋主張買賣瑕疵擔保責任，請他修補房屋的瑕疵，並賠償你的損失（例如樓下鄰居向你請求之賠償額）。

 

作者：華泓法律事務所　主持律師黃明展