問：我前陣子透過仲介公司向別人買一塊土地，最近要蓋房子時卻發現其中有部分土地被鄰居的房屋占用，要求鄰居返還土地，對方卻要我付一筆補償金才肯還，請問我有什麼救濟管道？我可以告出賣土地的人詐欺嗎？

 

答：告人詐欺罪是刑事手段，條件比較嚴格，除非你能證明土地出賣人於出賣時就已經明知該筆土地被鄰居的建築物占用，還向你謊稱該筆地未被人占用，因而讓你陷於錯誤而出價向他購買，才會構成詐欺罪。否則，單純於事後重新測量時發現所購買的土地當中有部分地被第三人占用，是無法認定出賣人有詐欺故意或詐欺手段，而構成詐欺罪。不過，刑事救濟途徑雖然沒有，民事救濟途徑倒是不少，如果真有上開情形，張先生對土地出賣人、仲介公司以及土地占有人均得主張不同的權利。

首先，對於買受人可以主張出其應負瑕疵擔保責任，要求出賣人應該交付沒有人占用之土地，如果出賣人無法做到，買受人可以主張解除土地買賣契約或請求出賣人減少土地出賣之價金，返還先前所溢付之價金；另外，買受人也可以對出賣人主張不完全給付，請求賠償債務不履行之損害。

其次，針對仲介公司的部分，如果當時與仲介公司所簽立之仲介契約內有約定履約保證條款，您也可向仲介公司主張履約保證，請求仲介公司賠償因出賣人債務不履行的損失。

 

接著，針對土地上之占用人，如果對方是無權占用該土地，則可對其主張無權占有，訴請該占有人拆除房屋返還土地，此時買受人不但不用給付占有人任何補償金，還可要求該土地占有人賠償你相當於土地租金的損失。

 

最後，千萬記住，遇到買賣或土糾紛時，一定要先弄清楚自己的權利義務，才不致吃虧上當。

 

作者：華泓法律事務所　主持律師黃明展