問：前陣子我有一棟房屋分租一層給一個女房客，租期兩年，出租時有跟她說明，在房子裡禁止養寵物，也不能帶人回來同居。不料出租幾個月後，那名房客不但帶其男友回來同居，還養了一隻狗，造成其他房客的困擾，我請她搬走，她竟然說租約尚未到期，除非我賠她錢，否則不搬，請問我該怎麼辦？

答：因為承租人與出租人相較通常是比較弱勢的一方，所以民法有關租賃契約的規定會比較保護承租人，尤其房屋租賃更是。因此除非是租約到期終止，否則在房屋租約存續中，出租人想要中途解約，必須要具備相當的法定事由，例如承租人經催告後超過兩期未繳租金或者違法轉租等，才能終止租約。

 

依據民法438條的規定，承租人如果違反約定的方式使用租賃物，經出租人阻止仍不改善，出租人也可以終止租約。這條條文給了出租人相當的空間，可以自行與承租人訂定租賃物的使用方式，承租人如果違約使用，出租人就可以中途解約，因此如何訂定租賃契約變得很重要。市面上有些簡易版的租賃契約，內容並未明確規範承租人應如何使用租賃物，一旦遇到所謂的「奧房客」，想趕也趕不走。

 

從問題內容來看，房東有跟房客明白約定不能養寵物，也不能帶人回來同居（此部份如果有載明在租約中，會比較好舉證），而房客卻違反這個約定，這時還不能馬上終止租約。依照法律規定，您必須要先出面阻止，經阻止而房客還不改善，才能終止租約。在實務上為了方便舉證，您必須要先寫一張請求承租人依約定方法來使用租賃物之警告函或存證信函，也可以找證人一同去請求房客改善，藉此證明你曾要求承租人改善但承租人未改善。

 

最後，您還要再發一張終止租約之存證信函給承租人，藉以終止租約，距離契約終止期，應至少要一個月前通知，等正式終止租約後，就可以要求房客搬離。如果房客拒不搬離，也可起訴請求房客遷出房屋返還租賃物，不需給她搬遷費或賠償金。

 

作者：華泓法律事務所　主持律師黃明展